Nuevos gigantes de cemento desafían a la desaceleración

En diferentes lugares de la zona norte de Cochabamba, siguen apareciendo terrenos donde se levantan nuevas construcciones de edificios para departamentos. Algo similar ocurre en Santa Cruz y en La Paz, donde parece haber una sobreoferta.

¿Busca departamento, compra o vende? Parece que esta pregunta mueve millones de dólares de inversión en Cochabamba, donde la construcción de edificios se resiste a sucumbir, aunque ya no es como hace unos años, cuando de la noche a la mañana, comenzaron a emerger gigantes de concreto, en una ciudad que hasta hace unos 10 años tenía otros aires.

Aunque la época de bonanza económica ya pasó en Bolivia, el rubro de la construcción todavía sigue siendo una buena opción de inversión, lo cual es posible constatar al ver en diferentes calles y avenidas de la ciudad donde continúan apareciendo terrenos cerrados con los letreros que anuncian el inicio de construcción de edificios de departamentos.

Otra muestra de la aún pujanza de este sector se la encuentra en Clasificados del periódico Los Tiempos, donde tras una revisión y conteo rápido se constata que se publican hasta un centenar de avisos de venta solo de departamentos, en edificios o condominios.

Esto hace presumir dos extremos ¿mucha oferta o poca demanda? Así comenzamos este recorrido en busca de un departamento, en una gama de ofertas que harían pensar a cualquiera que este negocio anda viento en popa.

Por la avenida América, hacia el sector oeste de la ciudad, la zona alberga una gran cantidad de edificios, todos de reciente construcción.

Por ese sector, LIBRE EMPRESA llega a una construcción, el edificio Los Álamos, que está muy pronto a inaugurarse. Es una obra concretada por la constructora Benítez, que accedió a conversar con este medio.

1 millón de inversión

El propietario de la constructora, Hernán Benítez, asegura que el rubro de la construcción en Cochabamba todavía es una opción de inversión, en comparación de otras ciudades como La Paz, donde la sobre oferta de departamentos está acarreando serios problemas a los inversores.

“Aún falta aquí obra fina y por suerte ya he vendido el 90 por ciento de los departamentos, muchos de los dueños son de La Paz y Santa Cruz” dice Benítez.

Este es un edificio de 7 pisos, los departamentos, según sus metros cuadrados, van desde los 25 mil a los 100 mil dólares, y casi todos fueron pagados al contado.

Para Benítez, la ciudad de Cochabamba, por su geografía y clima, es todavía un buen lugar donde la gente del interior desea vivir, ese plus es vital para que el rubro de la construcción en la actualidad sea todavía la actividad que mueve millones.

“Para este edificio hemos invertido un promedio de un millón de dólares, claro con financiamiento bancario”, acota el constructor.

Aún hay espacios

Cercado, la ciudad capital de Cochabamba, tiene una población de 1.113. 474 habitantes en el área metropolitana (según el Censo 2012) y una extensión de su superficie de 348 km2.

Es la tercera ciudad más importante del país, según datos de la Fundación Milenio. El 2017,  las ciudades de Cobija y Cochabamba registraron un crecimiento en el rubro de la construcción.

Según este análisis, difundido el 2017, Cobija y Cochabamba son las ciudades que lideran la cantidad de metros cuadrados aprobados, habiendo subido en 115,0 por ciento y 47,3 por ciento, respectivamente. También Oruro, Sucre y Trinidad aumentaron los permisos de construcción, pero no así las ciudades de Tarija, Potosí, La Paz y Santa Cruz, que más bien redujeron el número.

Estos datos se confirman y sólo basta mirar, las principales avenidas de la Llajta, como la América, (este - oeste), Libertador Bolívar, Villarroel, Parques urbanos importantes, como el Lincoln, Demetrio Canelas, Didel Anze, vías como la Melchor Pérez, Gabriel René Moreno y la Beijing, donde se pueden observar verdaderos gigantes de concretos, otros ya concluidos, otros en plena construcción.

“ Realmente los lotes están muy caros, han subido astronómicamente, antes en zonas como la América, Juan de la Rosa oeste, un terreno costaba 500 dólares el metro cuadrado, ahora cuesta hasta los 1.200 dólares” indica Rodrigo Ayala, de la constructora CONSER.

Estos datos, según los constructores, muestran que la “supuesta crisis” no es motivo para que las construcciones de edificios avancen a paso firme, aunque también se sabe que cada vez van quedando menos espacios, donde se puedan emplazar gigantes de concreto.

“Hay pues constructoras grandes que se dedican sólo a comprar terrenos, para 5 a 10 años, con el fin de encarecer los costos, eso está afectando a este rubro”, sostiene Benítez.

Materiales de construcción

Ladrillo, cemento y fierro, son los materiales que de una u otra manera fijan los costos de producción y establecen una cadena de ganancias o pérdidas.

Según la información de las mismas constructoras, hace 10 años que estos se mantienen casi sin alteración que pueda generar riesgos. Por ejemplo, el costo del fierro se maneja por ciclos, es normal que en las épocas de estiaje éste se incremente, periodo que es aprovechado por las constructoras para iniciar los cavados de las fosas de cimiento, lo cual genera un incremento de la demanda, por ende el costo se dispara, pero luego vuelve a bajar.

Hace unos tres años, la bolsa de cemento llegó a costar entre 58 hasta 60 bolivianos, generando un crisis muy fuerte; sin embargo, hoy la situación es muy diferente, se establece que el costo de la bolsa ha disminuido en un 20 por ciento, esto por la sobre oferta.

En los dos últimos dos años, se ha incrementado y saturado el cemento, con nuevas marcas, no sólo bolivianas, sino también peruanas.

“Ahora hay cemento Camba, Yura de Perú, Emisa, Fancesa, Coboce, Viacha, o sea hay tanta cantidad de cemento que los precios bajaron”, señala Benítez.

Con ese plus, entonces construir parece ser un buen negocio, que mantiene generando ganancias y movimiento en la economía regional, ya que alrededor de una construcción se generan también los ingresos de miles de familias, no sólo de los obreros.

Pero entonces, por qué se habla de crisis o desaceleración en este rubro. Parecería que en Cochabamba todo sigue en crecimiento, mientras en la ciudad de La Paz varias constructoras están agonizando y la sobre oferta ha superado a la demanda de vivienda.

La visión de los profesionales

“Hay una desaceleración por falta de inversión pública”. Esa frase llevó a LIBRE EMPRESA hasta el Colegio de Arquitectos, con la intención de  conocer datos y en ese camino conversamos con el Arq. José Estrada, secretario General de la institución.

Desde su visión, Cochabamba y el país en general hace 10 años vivió la mayor burbuja inmobiliaria, se mostraba este rubro como el de mayor futuro.

“Todos construían: el ingeniero, el abogado, el médico, toda persona que tuviera dinero, invertía en construir, había una sobre demanda, los costos de departamentos se dispararon, costaban el doble de lo que ahora cuesta”, señala Estrada.

¿Por qué se dio este fenómeno? Según el experto, se inyectaron grandes capitales mediante créditos rápidos y millonarios, otro factor fue el retorno de las remesas de Europa, mucha gente boliviana emigró del país en inicios del año 2000, y después de 10 años volvió, la primera inversión que hicieron fue en una casa o departamento.

Ese supuesto auge se mantuvo por varios años y las constructoras, viendo que se venían días difíciles, decidieron invertir en “comprar y engordar lotes”, que hoy son utilizados para construir.

Pero así como hubo esa bonanza, según el experto, hoy si bien en la ciudad no se ve una crisis, existe un descenso en los precios de algunos inmuebles.

“Hoy los departamentos han bajado con relación a lo que se ofrecía antes; en la actualidad se puede encontrar el metro cuadrado de departamento construido desde los 600 a 1.000 dólares”, dice Estrada.

Los costos varían según la zona, las calidades y los servicios que cada edificio o condominio ofrece a sus clientes.

“Hay muchos que te ofrecen desde aéreas verdes, churrasqueros, saunas gimnasios, en cambio otros sólo cuentan con garaje y un área común, ahí está la diferencia de precios”, señala Estrada.

Puede empeorar

El presidente de la Cámara Boliviana de la Construcción (Caboco), Franklin Pérez, indica que esta situación le preocupa y cree que puede empeorar aún más.

En tanto, el presidente del Colegio de Arquitectos de Cochabamba, Limbert Mercado, fue más contundente al afirmar que la construcción en el departamento ha bajado en 40 por ciento. 

“Cochabamba tiene mayor porcentaje de descenso. De 100 construcciones que se hacían, ahora sólo se construyen 60”, dice. 

Lamenta que es el departamento que más “ha sufrido en la desaceleración del rubro”, siendo el sector que genera mayor movimiento económico en la región.

El presidente de la Cámara de la Construcción de Cochabamba, Antonio Siles, por su parte, indica que una de las causas para esta caída es la falta de inversión pública.

“Las empresas extranjeras están ejecutando las grandes obras que no repercuten en la economía, ya que esas inversiones son llevadas fuera del país”, dijo.

Explica que las empresas afiliadas a la Cámara hacen muy poca inversión privada, ya que más se trabaja con el sector público. Agrega que la inversión privada también bajó debido a la falta de celeridad para aprobar los proyectos presentados.

“De qué sirve que compre un terreno valuado en un millón de dólares, cuando lo que demora más de un año es la aprobación de un proyecto”, dice. 

Los trámites, una odisea

Más allá del tema macro y la desaceleración económica en el país, existe otro elemento que también genera pérdidas, retrasos y malestar general en este rubro. Es el tema administrativo, donde la Alcaldía está en la mira, poca celeridad en los trámites y un Concejo que no da respuestas claras o rápidas a la gran solicitud de licencias para construir emplazamientos grandes.

“Es una odisea, los trámites tardan tanto, mucho más este año, con el cambio de alcalde, todo ha vuelto a punto cero, es decir hay que volver a hacer todo, en este momento hay casi 300 millones de dólares paralizados”, asegura Benítez.

La crisis política a partir de la suspensión del acalde José María Leyes es hasta este momento un factor que este 2018 está acarreando pérdidas en este rubro, muchas constructoras ya tenían planificado el inicio de obras; sin embargo, todos los trámites habrían sido suspendidos, por instrucción de la alcaldesa suplente Karen Suárez, lo que genera demoras y costos.

A eso hay que sumarle el calvario que se constituye ahora tramitar los planos de propiedad horizontal (los PH), algunos trámites están en espera por más de un año, entre tanto los capitales invertidos están durmiendo.

Pese a esa situación, la desaceleración económica, la burocracia administrativa, el tema impositivo, Cochabamba es el lugar donde la gente quiere vivir y trabajar, esa lógica hace que empresarios en estas condiciones no muy favorables se arriesguen y aún se animen a invertir en mega proyectos de vivienda.

Datos y cifras

Información del Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja que el año 2016 se aprobó la construcción de 773.380 metros cuadrados (m2). En 2017 se llegó a 623.935 m2. El INE refleja que en la región hubo una baja de 149.445 m2 construidos. 

Pero la disminución de la construcción no sólo se registró en los permisos para los metros construidos, sino también en las autorizaciones. En 2016, hubo 1.115 y en 2017 se llegó a 974.